不動産のあれこれ

物件の情報を更新しているときに、ふと思ったことを少し書いておこうと思います。(ただし、あくまでも個人的な主観で書いていますので、ここに書いてあることが仮に間違っていたとしても責任は負えませんのでご了承のうえ読み進めてくださいませ。)

再建築不可の表記について

チラシやインターネットで時々「再建築不可」という表記を見かけることがあると思いますが、同じ再建築不可の物件でも不動産業者によって、表示の仕方が違います。

再建築不可

としか表示しないところもあれば、

再建築不可、ただし43条但し書きの許可を得られたときはこの限りではありません。

と記載する業者もあります。

この違いはなんなのか。

そもそも再建築不可の物件とはどんな物件か

よくあるケースとして、接道義務を果たしていない場合です。

接道義務というのは、平たく言うと

建物を建てるには、その土地が道路に面していなければならない

ということなのですが、ここで言う「道路」というのは、見た目が道路であっても、法律(建築基準法)では道路として認められないものがあります。

なんとなく「私道」が道路ではないような気がするかもしれませんが、公道、私道、というくくりではなく、建築基準法では建築基準法第42条に5つの種類の道路を定めています。(別に覚えなくてもいいと思いますが)

その5つの道路に該当しないものを、建築基準法では道路呼びません(道路として認めません)。

なので、見た目がアスファルト敷きで道路になっていても、建築基準法では道路ではない場合があります。

また「道路に面していなければならない」というところにも条件があり、一般的な一戸建ての場合、

2m以上接していなければならない

というように定められています。

なので、建築基準法上の道路に2m以上面していない土地は、建物を建築することができないのです。

これがいわゆる”再建築不可”になります。(前面道路が建築基準法上の道路でない場合は、そもそも再建築不可になります。)

例外

再建築不可の土地の場合、法律では「建てれない」ことになりますが、それではすでに土地を所有されている方が建て替えしようと思っても建て替えできないケース出てきます。

そこで建築基準法第43条を見ると、

建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。次条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。ただし、建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。

と書いてあります。

ここでのポイントは、「ただし」以降に書かれている、

建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。

の部分です。

さらにその部分の

安全上支障がないとき

の部分がポイントです。

「安全上支障がなければ、建築してもいいですよ」という救済措置なのですね。

では「安全上支障がない」とはどういう場合を言うのか、なのですが、安全かどうかを判断するのは、西宮市の場合は西宮市(建築主事)が判断をします。

ある程度の条件は西宮市に行けば教えてもらえますが、そもそも例外の規定のため、すぐに断定してくれません。(事前審査はあります)

不動産会社によって表記が違う

本来は接道義務を果たしていない場合は、「再建築不可」と表示しなければなりません。

しかし、業者さんによっては再建築不可を表示せず、「43条但し書き」とだけ表示したり、「再建築不可ですが、43条但し書きの許可を得ることで建築が可能です」といった表示をされているところもあります。

このあたりはおそらくグレーゾーンなのではないかと思いますが、本当はたぶん「再建築不可」とだけ表現し、物件情報を見たときに「再建築ができるかもしれない」と思わせるような表示をしてはいけないのかもしれません。

だけど実際には再建築不可であっても43条但し書きの許可を得ることで建築ができる場合があるのは事実なので、間違ってはいないと思うのですが、業者さんの会社の規定なのでしょう、「再建築不可」としか書いていない会社もあるので、見る人によっては、

「再建築できない土地なんて検討外」

みたいな見方をされるかもしれませんから、売却しようとしている売主さんにとっては困るかもしれません。

反対に43条但し書きの許可を得られれば建築可能です、とだけ説明されると、あたかも建てれそうな印象を受けますから、下手をすると誤解を招くかもしれません。

その土地を購入したけど、許可を得られなかった、なんてことが起きてしまうと、大損害をこうむることになります。

まとめ

チラシやインターネットの表示だけではなく、道路について、接道について、よくヒアリングする必要があります。

プロではない人が自分で調べるのはとてもむずかしいと思いますので、やっぱり専門家に聞かないとわからないと思いますが、

  • 再建築不可
  • 43条但し書き
  • 前面道路幅が4m未満
  • 私道(位置指定なし)

などの表記が出てきたときは、慎重に検討してください。

また接道幅が2mギリギリのときは、現地で何度も測って、2mが確保できているのかを確かめておかないと、「再建築不可」物件である可能性もあります。道路に2m接していても、はたざお状の土地なんかは、途中で2mの幅が確保できていなかったりすると、それでダメになるケースもありますので、現地の確認はとても重要です。

あくまでも個人的な主観で書いていますので、ここに書いてあることが仮に間違っていたとしても責任は負えませんのでご了承くださいませ。

投稿者プロフィール

きくまる不動産
きくまる不動産
住友不動産販売株式会社芦屋営業センターに9年勤務。その後独立開業。保有資格は宅地建物取引士、インテリアコーディネーター。不動産を一生の仕事と決めて頑張っております。

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